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房地産調控政策將(jiāng)推定向(xiàng)寬松是大概率事(shì)件

時(shí)間:2015-12-18 17:02來源:未知 作者:管理員 點擊:
房地産市場政策再次釋放調整信号。這(zhè)背後(hòu)是房地産數據已經(jīng)接近警戒線。在中原地産監測的21個城市中,11個城市10月庫存量較上半年末有所增加,從消化周期來看,三成(chéng)城市超過(guò)一年,另有三成(chéng)城市消化周期爲半年。樓市正處于去庫存階段,高層近日也兩(liǎng)次提到房地

  房地産市場政策再次釋放調整信号。這(zhè)背後(hòu)是房地産數據已經(jīng)接近“警戒線”。在中原地産監測的21個城市中,11個城市10月庫存量較上半年末有所增加,從消化周期來看,三成(chéng)城市超過(guò)一年,另有三成(chéng)城市消化周期爲半年。樓市正處于去庫存階段,高層近日也兩(liǎng)次提到房地産去庫存。除此之外,棚戶區改造、房地産信貸、稅收等的調整都(dōu)將(jiāng)是發(fā)力重點。

  業内專家指出,由于房地産市場整體面(miàn)臨供大于求的現狀,因此即使樓市刺激政策出台,也不會(huì)在短期内改善投資、拿地、新開(kāi)工等指标。但若措施得當,則會(huì)提振市場信心。

  在宏觀經(jīng)濟增速放緩的背景下,高層頻繁提及房地産,透露出更爲積極地穩定樓市态度。

  自10月23日以來,國(guó)家主席習近平和國(guó)務院總理李克強一共三次在不同場合談到房地産,并傳遞出“去庫存”的明确信号。而高層在此之前公開(kāi)提及房地産,是在今年的全國(guó)“兩(liǎng)會(huì)”期間。

  據21世紀經(jīng)濟報道(dào)記者了解,未來房地産調控政策定向(xiàng)寬松是大概率事(shì)件,有關部委已經(jīng)做好(hǎo)政策儲備,將(jiāng)可能(néng)在近期内推出。

  據悉,棚戶區改造將(jiāng)是政策發(fā)力的重點,具體做法以“貨币化棚改”爲主,此舉被認爲不僅能(néng)夠消化庫存,還(hái)借助棚改對(duì)沖商品房投資增速的下滑。此外,房地産信貸、稅收等領域都(dōu)有可能(néng)放松。

  中原地産首席分析師張大偉表示,由于房地産市場整體面(miàn)臨供大于求的現狀,因此即使樓市刺激政策出台,也不會(huì)在短期内改善投資、拿地、新開(kāi)工等指标。但若措施得當,則會(huì)提振市場信心,使市場不至于出現大幅滑坡。

  通盤考慮

  過(guò)去一個月間,高層罕見地密集提及房地産。

  10月23日,國(guó)務院總理李克強在中央黨校的講話中,闡述當前中國(guó)經(jīng)濟的困難、機遇和挑戰。其中提到:“以往我們長(cháng)期依賴的房地産,去庫存問題也沒(méi)有解決。”

  11月10日,中共中央總書記、國(guó)家主席、中央軍委主席、中央财經(jīng)領導小組組長(cháng)習近平主持召開(kāi)中央财經(jīng)領導小組第十一次會(huì)議,研究經(jīng)濟結構性改革和城市工作。習近平發(fā)表重要講話時(shí)提到:“要化解房地産庫存,促進(jìn)房地産業持續發(fā)展。”

  11月11日,國(guó)務院總理李克強主持召開(kāi)國(guó)務院常務會(huì)議提出,圍繞消費新需求,釋放内需潛力、彌補民生短闆。其中的重要工作之一就(jiù)在于,以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費。

  全聯房地産商會(huì)執行會(huì)長(cháng)任志強向(xiàng)21世紀經(jīng)濟報道(dào)記者表示,房地産市場高庫存的現狀,意味著(zhe)市場供大于求,不僅影響企業的利潤,也影響開(kāi)發(fā)商的拿地和投資進(jìn)程。

  國(guó)家統計局數據顯示,今年1-10月,全國(guó)房地産投資同比名義增長(cháng)2%,增速創多年來新低。同期的固定資産投資增速爲10.2%。土地方面(miàn),前10月房地産開(kāi)發(fā)企業土地成(chéng)交價款5794億元,同比下降25.2%。

  上海易居房地産研究院副院長(cháng)楊紅旭表示,從近期房地産業對(duì)于宏觀經(jīng)濟的作用分析,銷售複蘇對(duì)經(jīng)濟的正面(miàn)影響,遠不如投資放緩對(duì)經(jīng)濟的負面(miàn)影響。

  他補充道(dào):“其一,建築活動可以拉動水泥、鋼鐵等房地産業的上遊和中遊行業,這(zhè)些行業也是導緻中國(guó)經(jīng)濟低迷的"重災區"。其二,作爲"三駕馬車"的固定資産投資,是決定經(jīng)濟短期企穩的關鍵,而房地産又是固定資産投資中最低迷的部分。”

  發(fā)力棚改

  對(duì)于上述局面(miàn),有關部門早有應對(duì)。據記者了解,在11月10日的中央财經(jīng)領導小組會(huì)議之前,住建部曾就(jiù)樓市問題向(xiàng)高層做過(guò)專題彙報。雖然彙報内容不得而知,但從住建部近期的動作,不難看出端倪。

  一位接近住建部的人士向(xiàng)21世紀經(jīng)濟報道(dào)表示,今年以來,住建部曾多次開(kāi)展針對(duì)棚戶區改造工作的專題調研。調研組級别頗高,很多調研爲副部長(cháng)牽頭,住建部部長(cháng)陳政高也曾親自挂帥。

  該人士表示,在調研的同時(shí),住建部今年還(hái)密集召開(kāi)與棚改有關的會(huì)議,顯示出對(duì)棚改工作“空前重視”。

  去年上半年,住建部就(jiù)對(duì)房地産市場做出“供大于求、庫存高企”的定性,還(hái)將(jiāng)棚戶區改造工作列爲近幾年來的重點。

  上述人士稱,明年棚改工作的重點將(jiāng)是以貨币化安置爲主。即在棚戶區改造的過(guò)程中,以貨币安置爲主,取代此前的實物安置爲主。圍繞貨币化安置的金融支持也將(jiāng)啓動。據了解,信貸資産證券化已經(jīng)确定爲主要手段。

  按照國(guó)務院上半年的要求,新增信貸資産證券化試點銀行騰出的資金,要重點支持棚改、水利、中西部鐵路等領域建設。但最新的要求爲,棚改在上述支持的領域中具有優先權。與此同時(shí),對(duì)于已經(jīng)發(fā)放的棚改貸款,進(jìn)行信貸資産證券化試點,其置換出的信貸額度,要求全部用于棚改及其貨币化補償。

  此外,按照今年6月發(fā)布的《關于進(jìn)一步做好(hǎo)城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》,政府與社會(huì)資本合作(PPP)模式將(jiāng)成(chéng)爲棚改的重要融資渠道(dào)。

  另據記者了解,一直對(duì)棚改給予重要資金支持的國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行,也取消了棚改項目貸款用于貨币化補償安置的比例上限。這(zhè)也意味著(zhe),國(guó)開(kāi)行的支持力度將(jiāng)會(huì)更大。

  權限下放

  除棚改外,信貸、稅收等一些“常規武器”也可能(néng)推出,用于刺激住房消費。知情人士向(xiàng)21世紀經(jīng)濟報道(dào)記者表示,在經(jīng)過(guò)連續降息之後(hòu),未來對(duì)房地産的信貸支持力度可能(néng)還(hái)會(huì)加大。其中除首付比例和貸款折扣下調外,還(hái)包括二套房和多套房認定标準的放寬。

  有市場人士猜測,非限購城市的首套房最低首付有可能(néng)降至20%,最低貸款利率折扣相當于基準的7成(chéng)。也即,信貸優惠力度回到2010年的水平。

  中原地産首席分析師張大偉指出,普通住宅界定标準也可能(néng)調整。他表示,普宅界定將(jiāng)直接影響交易稅費的征收标準,其對(duì)市場的影響力僅次于信貸政策的調整,且對(duì)市場短期利好(hǎo)作用明顯。

  此外,與房地産有關的稅收也有望下調,尤其是交易環節的稅收。但該項調整的權限將(jiāng)下放到地方政府手中,具體形式可能(néng)體現爲“直接減稅”或“稅費補貼”。

  據了解,由于我國(guó)房地産市場的區域分化特征明顯,近年來的房地産調控政策多避免“一刀切”,強化“因地制宜”的原則。具體表現爲,在統一的考量标準下,下放更多的權限給地方政府,靈活調整。

  在地方政府調整範圍内的,還(hái)包括公積金貸款額度。有業内知情人士表示,雖然今年住建部要求上調公積金貸款最高額度,但當前公積金賬戶餘額仍不斷攀升。其主因在于,公積金貸款額度仍然不足,且放款流程慢。據悉,未來地方政府可能(néng)自主提高公積金貸款最高額度,并加快審批和放款流程。

  另外,國(guó)土部還(hái)將(jiāng)針對(duì)各地市場,對(duì)土地供應做出動态調整,對(duì)于市場庫存過(guò)大的地方,將(jiāng)削減土地供應量。

  中原地産首席分析師張大偉表示,在我國(guó)多年來的樓市政策中,上述“常規武器”一直存在。其調整更多基于市場條件的變化,進(jìn)行靈活控制。但一線城市的“限購令”恐不會(huì)有根本性動搖。

(責任編輯:管理員)
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